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一條完整的深圳炒房“忽悠鏈”是如何形成的?

每日經濟新聞 2020-06-12 08:29:33

每經記者 甄素靜 吳若凡 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

所有炒房的開始,都離不開“念想”。

在這場“念想”里,以實現財務自由為終極目標,有些人被大V洗腦,交錢入會,層層盤剝,最后錢房兩空。據《每日經濟新聞》此前報道,微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事,讓身在江蘇的魏靜(微博名“7蟹姐姐”)和身在河南的楊喬心動不已。

兩人雖身在天南地北,但都做了同一件事,加入“深房理”粉絲會員社群,再走完繳納會員費、咨詢費、手續費等完整流程。

今年3月,魏靜定下了深圳前海時代的房子,但一個月后,深圳經營貸政策突然收緊,加杠桿買房的魏靜資金鏈斷裂,剛入手的價值728萬元房產被法院查封;楊喬雖然及時醒悟并中止買房,但也損失了上萬元。

在《每日經濟新聞》的第一篇報道《深圳“炒房”扒皮鏈調查:大V洗腦,交錢入會,層層盤剝,錢房兩空!》發布后,6月4日,深圳市房地產中介協會發布鄭重提示,市場上存在部分“炒房”團伙通過營造樓市追漲氛圍,吸納會員的行為,涉嫌擾亂我市房地產市場秩序,嚴重觸及法律法規,要求房地產中介機構、中介人員嚴禁參與或協助類似“炒房”團伙的違法違規行為,包括為此類團伙提供攬房攬客的便利等。

深房中協在接受記者采訪時表示,暫不方便回復,靜候通知。

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前海時代小區 每經記者 甄素靜 攝

近半月以來,《每日經濟新聞》記者兵分三路,分別在北京、上海、深圳三地,對數位當事人進行了深度調查。

6月6日,記者見到了魏靜,她被困在深圳,奔走于公安局、工商局和小貸公司間,她堅信自己不是“套路貸”的第一位受害者,也不會是最后一位,只是她還有精力去抗爭。

魏靜反復強調著自己已經無路可走,走哪條路都有圈套在等著她。她對“深房理”從起初的完全信任,轉變到了徹底失去信任,甚至連一個電話都不想再打。

她說她有全套的“被套路”證據,沒有人看,也不知道該交給誰看。對于一個月后的官司,以及事件的結局,她說她做好了最壞的打算

而對于魏靜聲淚俱下的控訴,在與《每日經濟新聞》的獨家對話中,“深房理”近乎全盤否認,并起訴了魏靜,理由是誹謗造謠,態度異常剛烈,表示堅決不和解。墊資公司也起訴了魏靜,理由是欠錢不還

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12780元入會費開啟“財富自由”之路

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《每日經濟新聞》記者在調查中發現,部分地產微博大V和中介公司、小貸公司之間,已經形成了一個縝密的“貸款利益鏈條”:抵押——中介墊資——付全款借殼辦理經營貸——還墊資——拿到房本還貸款——再拿新房本抵押……

在深圳,房產大V主要分為兩類,一類以“深房理”為代表,他們有專業的團隊,為會員提供全流程的購房服務建議,包括落戶、購房名額、選房、找小貸公司墊資等,其中每一個環節都需要在中間商身上花錢,而且越往后,“抽成”的中間商越多。“深房理”入會費為12780元,交了錢便有工作人員開始在線指導買房。

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另一類以“深圳木子”等為代表,他們早期隨著房地產行業發展,獲利頗豐。現在以過來人身份,根據自身多年的深圳地產觀察經驗,為會員提供選房建議服務,教人買房。嚴格意義上來講,這類大V并不是真正的地產從業人員,咨詢服務也并非其“名義”上的主業。

關于后者的咨詢方式,仍以“深圳木子”為例,專屬咨詢1888元/年,此外還有兩個咨詢渠道:一是微博提問,價格388元,問一個問題,不接受反復私信追問;二是微博V+會員,1688元/年(1088元/半年),權益是可以免費看所有微博會員文章和微博問答,另外有微博群討論

他們的共同點是通過微博、微信等社交平臺,宣導自身在地產行業的獲利戰果及對他人的價值,以咨詢服務、直播分享、線下論壇報名等形式向會員或粉絲收取費用。

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深圳金融業和自媒體極度發達,這樣的大V和墊資公司、金融公司并不在少數,也成為不少從業者養家糊口,甚至實現財務自由的重要途徑,而從業者中也不乏名校高材生,選好案例、講好話術等,成為他們快速獲得置業者信任的基本方法。

這個群體間的競爭十分激烈。

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以育兒之名?名校法學碩士的微博導流

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在這條產業鏈的最上游,《每日經濟新聞》記者發現,一個叫“美媽陳X泉”的微博號,以母嬰內容為主,卻是為“深房理”輸送潛在購房粉絲的重要渠道之一。

據了解,“陳X泉”本名張X,畢業于某名校法律碩士,后在深圳某房企從事法務工作,不久又辭職,專門在微博上賣課程。

粉絲沙甜告訴《每日經濟新聞》記者,“陳X泉”會在粉絲群的公開課里教會員們用結婚、離婚的方式來獲得購房資格。通過買房獲得財富自由,讓自己和孩子過上更好生活,走出新的精彩人生。

作為一名大齡單親媽媽,沙甜對此深以為然。

“剛開始我只是認同這個人,看她記錄個人生活,分享對于育兒和心理學的觀點,都挺讓人信服的。尤其是她名校法學碩士的名頭,讓人覺得很專業、有光環,所以后來她開始在網上賣課,不少人會去聽。”

“陳X泉”經常以“切身經歷”為例,在課上告訴粉絲,自己是如何離的婚、怎么照顧小孩,甚至不避諱宣揚自己的家丑。

生動的案例和"真誠"的講解加持,令“陳X泉”的粉絲對其信任無比,以此為基礎,“陳X泉”會在課上頻繁提到“深房理”,說“他”邏輯通透,引領她走向了財務自由。

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沙甜們告訴記者,“陳X泉”很擅長在課程或粉絲咨詢中,一點點擊破大家的顧慮。

例如戶口。

在他們向記者提供的一段錄音中,“陳X泉”耐心而細致地向粉絲們講解,涵蓋“如何找一個有深圳戶口的人去結婚”,“年齡大、學歷不夠的,需要多找幾個深戶提高概率”,“假結婚買了房子就可以離婚,深圳做這一套很成熟”,“入深戶不是一定人要在深圳”,“入深戶很容易,找專門的中介花幾千塊就能成功”等等。

根據沙甜的描述,在講課和咨詢中,“陳X泉”還經常讓粉絲去貸款,說人人都抱著金飯碗,比如保單、房產等,都可以質押。

所有的一切,都圍繞著教粉絲“以年化利率不超過8%,買下價值千萬的房子”。

“如果選對房子,深圳房子一年漲幅會不超過8%嗎?去年深圳房價一年漲幅15%!”

不久后,不少粉絲便形成了這樣的思維,開始在炒房的幻想中越陷越深。

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獨家對話關鍵人物“深房理”

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在整個炒房鏈條中,知識儲備最豐富、用戶群體最多的大V們是最為關鍵的一環,同時也是“魏靜們”認為的麻煩的起點。

6月7日,《每日經濟新聞》記者(下稱NBD)采訪了本次炒房事件爆發的關鍵人物“深房理”。

NBD:為何引導魏靜這樣的外地人來深圳買房?它中間可能會涉及到名額、落戶等違規行為。

深房理:首先我不知道她具體哪塊違規了,我不覺得違規,這是合理合法的買房,如果不合法的話,早就出問題了。

我在網上做教學,他們會問我哪里的房子好,比方說我就覺得深圳做得很好,買不買是他們的選擇。我又不是賣房子的,也不是中介,我是個老師,只是因為我有知名度。她(魏靜)一會說我套路她,一會說墊資公司套路她,都這么久了,如果有問題,不管是警方,還是檢察部門,是不是早就解決了這個事?這相當于有人走你門口碰瓷。

NBD:比如說假結婚假戶口本這一方面,在魏靜跟媒體的描述中,她有花費5萬元左右,然后辦理了假結婚。

深房理:這就是一面之詞。第一結婚就沒有真假,只要結婚就是真結婚,談不上違規不違規。最重要的是,我們也不知道這種情況,她也不會告訴我假結婚。

NBD:你在魏靜買房過程中扮演的是什么角色?

深房理:提供咨詢服務,我就是個老師。我本來在微博上就是負責會員房產板塊的教學,我就是在買房過程中提供了這些服務。

NBD:你并不知曉她怎么拿到這個買房名額的是嗎?

深房理:如果她說我知道,也得提供一些證據,比如發微信告訴我了,或是打電話告訴我了,這種事情她都沒有告訴我。

NBD:但魏靜提供給媒體的信息是,所有交易流程包括貸款結婚全部都是通過你的會員群,也是你介紹說,“不管做什么交易,全部在我的會員群里,這樣有問題的話,我可以協調”。

深房理:我的確是說過這種話,說盡量在會員圈子里面找人。但她的描述有點走偏了。我的原因很簡單,因為這里邊相對來講信息更透明一些。

NBD:前海時代的房子是你推薦給魏靜的嗎?

深房理:我從來都只推片區,不敢推樓盤,因為推樓盤會引起市場波動。大家一起去買一個樓盤,房價不就漲多了?我就告訴會員,那一片區很好,為什么說那里很好?因為那里是前海自貿區,正在建設中,周邊的房子會升值。

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前海時代小區掛牌價?每經記者 甄素靜 攝

NBD:魏靜向媒體描述,說有中間人尹X芳、尹X榮,這兩位你不知道是嗎?

深房理:尹X芳是我以前的同事,去年就來我這里幫過一段時間忙。尹X榮跟尹X芳是表親,我知道尹X榮,但沒有見過,也沒有聯系方式,因為我平時做教學,他們是做貸款中介的人,我一般就避免跟他們認識,因為真的沒啥好認識的。

NBD:有很多會員說是通過陳X泉(另一個微博博主)找到你,你認識陳X泉嗎?你們之間是否存在一定利益分配關系?

深房理:這個完全胡說八道。微博上我們經常跟很多人互相轉,我可能也不認識他,在網上我覺得他的觀點很好,可能就會轉了。

至于利益分配就更不可能了,在微博上,互相轉東西是很正常的一件事,這就是一個正常的相互轉發,因為我在房地產板塊本身就是頭部大V,就做這個,所以說像他也需要買房子對吧?他有時間問我,他也是我會員,沒有利益輸送這個問題

NBD:你知道是誰給魏靜推了前海時代這個樓盤嗎?是尹X芳或者尹X榮嗎?

深房理:不是尹X芳,要是尹X芳推的話,出問題我就解決了,這6萬塊錢我也送了。魏靜拿不出來所謂任何有關溝通、聊天等證據,而且尹X芳來我這里幫忙的時候,我就明確告訴他們不能這么推,容易出現這種誤會。

NBD:認識給魏靜辦理房產交易的中介嗎?

深房理:不認識。魏靜現在是自己拿到了房產證,欠了幫墊資的人400多萬元,然后房子被查封,并不是別的原因,也不是房子買錯了。比方說我要是說哪里房子好,然后你買了它跌了,你找我麻煩,可能是判斷失誤,我還能理解。但現在是你買房子,缺一筆錢讓我幫你墊資,我墊完資之后你不還給我,你說我會不會告你?跟我教學這個課程里沒有任何關系。

她的房子是買到了,首付比例就是40%左右。?銀行貸款規則變動,剛買的不能貸款,要等6個月,民間機構也是正規機構,你可以抵押給民間機構,你把錢還給人家,這個事就沒了。但她不抵押給別人,然后別人的錢也不還。

NBD:魏靜有向你解釋她為什么不抵押給別的機構嗎?

深房理:就是不想還了,沒有什么。拿錢不想還的人很多,她還欠尹麗芳6萬塊錢,也沒還。

NBD:網上傳言你之前說過,魏靜跟你的中介費、服務費等也都沒有付清是嗎?

深房理:你看你這不是誤導我了嗎?她跟我沒有關系,我又沒有去做,我又不是做中介的。是別人通過各種渠道告訴我這件事。其實事實很明確,她只是借錢不想還。現在只要把房子抵押了,把別人錢還了就完了,她就不愿意這樣做。

至于炒房這個事,就一個人買一套房,跟炒房沒關系。

NBD:跟其他會員有過類似糾紛嗎?

深房理:肯定沒有。如果有的話,她事情曝出來的時候不就會有別人也曝出來嗎?

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以教育之名?“深X夫婦”的微信導流

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《每日經濟新聞》記者調查發現,一些打著“教育”之名的微信公眾號也是引流的渠道之一。子女教育和炒房,被一些投機者步步串聯,方式是時下最普遍的雞湯式“販賣焦慮”。

不能讓孩子輸在起跑線上是現在很多父母的想法,子女教育是很多家庭的中心問題,很多互聯網教育公司便應時而起。

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從表面上看,這是一個勵志的教育公眾號

未來X藤教育科技(北京)有限公司(下稱未來X藤)便是其一,他們的口號是“讓每個中國孩子分享最好的教育”。

不過啟信寶顯示,未來X藤的主營業務包括技術推廣、軟件開發、經貿咨詢等,唯獨沒有教育。

如果通過網上的課程看,這家公司推薦的都是如何培養孩子,何如陪伴等等,并沒有什么特殊。但記者調查后發現,未來X藤會經常提供一些“別人家”的故事,比如學霸的經驗,很多家長會由此觸發更深的焦慮,這只是套路的第一步。

未來X藤給出了解決方案,在眾多推薦的關鍵詞中,“規劃”是被反復提出的。比如,“具體如何做好孩子的生涯規劃?最重要的就是抓住人生重大的轉折期。”

表面上看,這些因素和炒房并沒有關聯,但未來X藤并不僅僅提供在線課程,更多的玄機隱藏在線下活動中。

未來X藤家長會的評論區互動中,時常會出現一個名為“深X夫婦”的賬號,這個賬號介紹是“未來X藤深圳代理”。

如果再繼續進入“深X夫婦”的賬號頁面,一條完整的炒房產業鏈便逐漸呈現。

在深圳的愛米和星佳共同組成了未來X藤的“深X夫婦”,他們會對未來X藤的用戶組織線下活動。“深X夫婦”表面上是教育公司的深圳代理,卻宣稱會教你實現“財富自由”。

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“深X夫婦”的日常

在他們的宣傳中,深圳是為了下一代而非去不可的地方,他們引用了一個咨詢者的說法:“我不來深圳,萬一我兒子要來,到時候我還得跟著過來。萬一我兒子不來,我孫子以后想來,我兒子還得跟著孫子過來。”

當你為了下一代落戶深圳時,他們為你提供的代辦戶口的業務便開始了。“遇見了深X夫婦,深漂馬上變深圳人”,這是二人打出的業務宣傳口號。

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“深X夫婦”告訴購房者們,支付8800元代辦費用,通過他們公司繳納社保,只需要本人到深圳一次,2~3個月便能夠成功落戶深圳。

當然,為了促使你在他們這里辦理落戶,還提供“立減1000元,如果能自己到深圳體檢,還能再優惠1500元”的活動。

當你辦理完成深圳落戶,這個時候,兩人便同時向你推銷在深圳買房,并告訴你“這就是你通往財富自由的道路”。

“來了就是深圳人的后半句是,沒房就不算是自己人。”

在“深X夫婦”的描述中,深圳的房子幾乎買到就是賺到,有人因為沒有購買他們推薦的房子而“少賺了300萬”。

“馬上買,提前買”、“用投資思維買房,買賺不買住”、“接受投資自住分離思維”。

如果你逐漸接受了這些宣傳的言辭,萌發了在深圳落戶買房的想法,很好,“深X夫婦”就可以在你身上開展下一步業務了。

深圳戶口落下之后,想買一套學區房,但手中資金不足怎么辦?

沒關系,“深X夫婦”還能為你提供加杠桿的融資服務。

他們告訴你,要“學習房產金融知識”,買房的時候要“買按揭不買全款”。

“深X夫婦”向記者表示“在深圳有融資渠道”,而從公開資料看,他們還提供各種銀行信用卡的代辦,廣告語是“私人銀行卡,群友專享,專人對接,零費用”,“visa頂級卡無限卡,只限新客戶申請”。

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到了這一步你會發現,你已經在子女教育的問題上走得太遠了,并且每一步都需要你付出真金白銀。

在“深X夫婦”的計劃中,2020年要完成協助在深圳購房的人數翻倍,個人業績要達到3.5個小目標。

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投資客“什么條件都可以接受”

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即便前有魏靜爆倉失敗案例,后有各種外界認為“被坑”的粉絲,但仍擋不住外地人想要在深圳樓市試水撈金的念頭,他們最后拋出的底線是“什么條件都可以接受”。

《每日經濟新聞》記者留意到,在某大V的小密圈內,有投資客問,自己是外地戶口,本科學歷,外地有房,有房貸,在深圳怎么樣才能有3成首付購房資格呢?可以接受落深戶,房產可以賣出。最后補充了一句,什么條件都可以接受,而大V給到的建議是,全款購買再抵押貸款

這其中,便會涉及落戶、選房、墊資、抵押等一連串環節。

在外地工作的江辛一直關注深圳樓市,他告訴《每日經濟新聞》記者,2017年時他曾從外地飛來深圳找管家公司看房。當時龍華區被熱炒為深圳網紅區,大V極力推薦江辛貸款買入某新建大型社區。實地看房后,他分析了周邊商品房供應量和產業配套,認為被推薦物業并不適合投資,便沒有聽從大V建議匆忙購入。

此后深圳很快橫盤,他在其他城市購入的房產收益也并不理想。到現在回想起,江辛依然慶幸自己沒有沖動。他說,如果沒有去年深圳豪宅稅取消后的一輪漲幅,投資客很難出手賣掉,甚至當年他看房時間段買入的投資客基本上是虧的。

對于為何異地買房,江辛幾乎跟所有看好深圳樓市的人一樣,即便相比其他城市,深圳房價已在高位,但還有價值。有些總價低的房產交易中介費打包價1萬~2萬元,高總價房源交易收取1%~1.5%交易費用,這在其他一線城市是很難做到的。而這也是金融公司、管家公司競爭激烈、充分市場化帶來的福利之一。

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小貸公司“與銀行有協議”

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小貸公司又是怎么運作的?

“超低利息,綠通渠道”。《每日經濟新聞》記者以購房者身份采訪了一位貸款公司工作人員張可,在整個溝通過程中,這是他反復重點強調的。

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小貸公司的業務廣告

對于市場上爭議新拿到的房本可否抵押,張可十分自信地向記者強調沒問題,月息4.1~4.5厘,貸款時間3~5年,還款方式可以先息后本。

張可還向《每日經濟新聞》記者展示了他們最近的成功案例,不過已辦理成功的客戶房產是在深圳出政策前買的,房產證日期是今年4月初,抵押登記日是5月28日。

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小貸公司的成功案例

對于是否指定抵押銀行,他表示根據客戶實際情況推薦,而為何可以渠道進件(資料準備好后提交給貸款公司或銀行系統),他解釋稱他們公司與銀行簽有協議,交了幾百萬保證金。

在溝通過程中,張可建議記者,如果在深圳有房產,可以進行“房產轉押置換”。所謂"房產轉押置換",就是將原來已經有抵押的房子,墊資過橋解押,再重新在入押銀行套出房產升值部分資金,利率比房貸還低。

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小貸公司的操作流程

張可舉了個例子,假如一套房子當年100萬元購入,首付30萬元、按揭70萬元,經過幾年的房產升值和每月還款,目前房產價值300萬元,房貸還剩60萬元。在60萬元墊資過橋解押后,客戶有了一套價值300萬元的全款房,此時拿紅本以公司經營形式抵押給銀行,可以貸款房屋總價的7成,就是210萬元,還掉貸款公司60,還剩下過橋資金150

“這部分資金利息非常低,資質好的可以做到月息3~4厘,比之前房貸利息還低。額度大,年限長,還款壓力小。相當于重新按揭一次。”

在這其中,他們收取的費用是2萬元起,貸款金額大的話按照貸款金額1.5%收取,沒有其他費用。張可還表示,貸款后他們會根據貸款年限一直為客戶提供服務。如果沒有注冊公司,張可表示他們可以幫忙解決,或介紹渠道,收費是5000~6000元,公司性質不同價格不同,同時批件階段會協助審核此后公司每年報稅即可

除此之外,他表示還有很多貸款形式殼公司可做,流水弱化,負債寬松,3~5天拿錢。

對于殼公司是否安全,是否會被臨時抽貸,張可信誓旦旦保證不會,他們會指導客戶準備資料直至完成審批。

截至記者發稿,“深房理”的粉絲又增加了,主理人對“地攤經濟”發表著自己的看法;糾紛纏身的魏靜并沒有回蘇州老家,也沒能安心住進高價購得的房子,下個月官司就要開庭了,但她還沒有找好合適的律師;“深X夫婦”和未來X藤繼續被粉絲們奉為圣人,他們說“深圳團隊的春藤分院目標遠大,正在打造關于人生關鍵節點的人生規劃局”。

一切都很安靜,像什么事都沒有發生過。

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丨從炒房到暴富有多少坑?

在這場炒房實現財務自由的“念想”里,有人悶聲吃虧,有人悶聲發大財。

風波中的魏靜顯然歸不到這兩類人中,也肯定不是來深圳掘金的最后一人。記者調查過程中所加的中介們,還在朋友圈頻繁為自己的業務打廣告,“10年買房21套”“半年漲100萬”“買房實現財務自由”“一站式落戶,穩準快”等等,每一個字眼都看得局外人血脈噴張,好像不參與其中,轉瞬就錯過一個小目標。

深圳地少,商品房供應嚴重不足,稍有風吹草動便能在樓市激起大浪。比如,去年8月社會主義先行示范區概念一出,橫盤近兩年的樓市開始逐步回溫,直至豪宅稅取消,樓市被徹底點燃。加之中介和金服公司渲染的暴漲暴富故事,引得外地人源源不斷地加入深圳買房行列。或者確如網友調侃所言,單就房產這一重資產項而言,深圳,已是全國人民的深圳。

事件還在繼續發酵中。


:甄素靜?吳若凡?王佳飛

:陳夢妤

:劉陽

:陳夢妤 馬原

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