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多城為何頻現“萬人搶房”潮,真相是這樣的……

每日經濟新聞 2020-06-11 18:38:08

“萬人搖”樓盤項目近期緣何頻頻出現?

每經記者 包晶晶 陳利    每經編輯 魏文藝    

從3月份線下售樓處逐漸恢復,到4月份百強房企銷售業績回正,再到樓市迎來“紅五月”……隨著國內疫情得到有效控制,房地產行業正在步入正軌。

不過,在行業復蘇的過程中,部分城市的樓市也出現了諸如“萬人搶房”等局部過熱現象。

6月初,杭州遠洋西溪公館項目登記搖號,最終吸引了近6萬人參與,這也是一年來杭州樓市出現的第28次“萬人搖”;與此同時,南京也出現首個“萬人搖”項目,江畔都會上城新推出的223套房源,吸引了12815組買房人搖號,平均57人搶一套房。

而在西部城市成都,今年前4個月已出現了6個“萬人搖”樓盤,累計近11.2萬人次報名和搖號。最近的一個“萬人搖”項目川發•天府上城,出現了4萬多人爭搶786套房源的現象。

為何“萬人搖”現象近期在多個城市頻現?造成這種火熱購房現象的原因是什么?為此,《每日經濟新聞》記者進行了深入調查。

“買套房子,穩賺一輛豪車”

“連續十來天沒睡好覺了,每天忙到凌晨一點下班,眼睛睜開就拿起手機回微信,一直到拿著手機睡著。”在引發近6萬人登記搖號的杭州遠洋西溪公館,一位置業顧問有些無奈地告訴《每日經濟新聞》記者。

盡管遠洋西溪公館沒有鋪天蓋地的營銷宣傳和熱情的置業顧問,也沒有美輪美奐的售樓處,甚至連樣板房也無法看到,但僅憑隔壁的西溪濕地公園、1.9公里外的阿里巴巴西溪園區和2.8萬元/平方米均價,已經足夠吸引各路剛需、剛改和投資客。

西溪公館項目營銷現場 圖片來源:每經記者 包晶晶攝

即使遇到暴雨天氣,西溪公館樸素的售樓處依然人來人往。

“前幾天我們擠不進來,也沒法詳細了解情況,就先登記了。”現場一對年輕夫妻對記者說,“網上選房,一個號2分鐘考慮時間。如果超時還沒選好,號碼作作廢,往下順延。 ”

當記者以看房人身份要求參觀樣板間時,被告知并沒有樣板間,客戶根據房型圖和沙盤位置選房。面對記者的不解,置業顧問勸說道,“要到的話按順序選房,房型不滿意么,要買就買,不買就算了。其實這種準現房無所謂的,明年3月交房你就賣掉,穩賺一輛豪車。”

杭州某搖號平臺官方數據顯示,遠洋西溪公館最終參與搖號人數合計59640人,中簽率低至1.23%。

離開西溪公館后,《每日經濟新聞》記者來到附近一個正在對外銷售的商住公寓項目,這一沒有陽臺、兩梯40多戶的“類住宅”項目單價與西溪公館價格不相上下,達到2.5萬元/平方米。

該項目置業顧問王強(化名)向記者坦言,“住宅價格太高了,公寓既能投資也能自住,對面的西溪公館作為住宅確實太便宜了,但是買不到啊!周圍的二手房單價達四五萬元,搖到號就等于賺一大筆,所以有買房資格的人都去搖了。”

近兩年的第28次“萬人搖”

從“萬人搖”到“6萬人搖”,人才引入產生的大量購房需求和供給不均衡之間的矛盾,以及一二手房價格倒掛帶來的套利空間,在杭州“不限售”的政策溫床上共同發酵升溫,讓本就處于供求比低位的城市長期“一房難求”。

正因為人人都想賺這輛“豪車”,于是有購房資格的人便一擁而上,有些甚至動用全家人的房票一起搖號。

但西溪公館成為“萬人搖”的巔峰,并非出于單純的價格因素,而是具備了一定的偶然性。熟悉這一地塊的地產從業者黃杰告訴記者,這塊地拿得的早,備案價格始終上不去,很多人都盯著這個樓盤。

除了價格因素,登記時間較長也是參與搖號人數攀升的重要原因。從遠洋西溪公館公布的兩個銷售方案顯示,此次登記分為兩個通道,分別對應不同樓棟的572套和387套房源;線上登記自5月24日9時至5月28日18時,長達5天。5月28日,浙江國恒西溪置業有限公司(以下簡稱國恒西溪)在一份“延長登記時間的通知”上表示,“現因登記人數過多,服務器超載,導致系統繁忙,將登記截止時間延長至5月28日24時。”

次日,國恒西溪通知稱,由于客戶登記人數多、資料審核任務重,將登記結果日再延3天至6月2日。就在西溪公關開放登記的次日,另一個同期入市的“萬人搖”項目——城北萬象城幸福里,由于以108~148平方米的大戶型為主,88平方米的小戶型只占少數,總價略高、交房周期長,加之僅開放3天登記,登記人數未能突破20000人。

西溪公館項目現場公示的搖號登記名單 每經記者 包晶晶攝

以遠洋西溪公館首套房凍結40萬元、二套房凍結80萬元來計算,僅這一個項目至少凍結了238.56億元資金。

值得一提的是,不少凍結資金已解凍的買房人已經將眼光瞄準了下一次。盡管6月份杭州還有一批新房即將獲準上市,但其中不少項目已提前被業內鎖定為“萬人搖種子選手”。

杭州樓盤如此任性并非首次。據不完全統計,從2018年5月杭州融信瀾天“萬人搖”至今,萬科、綠城、卓越、龍湖、保利、遠洋、萬象等28個項目搖號人數過萬,其中2019年10月前后開盤的兩個項目中簽率僅為0.66%和0.77%,刷新杭州搖號中簽率新低。

兩年來出現28次“萬人搖”,讓“搖號”成為杭州人買房的家常便飯,剛需買房變得越來越難,甚至有人買房前先四處打聽中簽率,還要算一算去哪兒“打新”勝算更大。當地某房企銷售主管黃剛告訴記者,杭州新房市場的確火熱,他所在公司即將入市的項目,預計中簽率也不會超過10%。

多城頻現“萬人搖”項目

不只是杭州,今年以來南京、成都等地“萬人搖”樓盤頻現。

當杭州遠洋西溪公館59640人還在焦灼等待搖號結果時,位于南京江北核心區域的江畔都會上城則在“六一”兒童節迎來了223位開心得像孩子一樣的新業主。作為今年南京首個“萬人搖號”的樓盤,此次江畔都會上城新推出的223套房源吸引了12815組買房人搖號,整體中簽率只有1.7%,平均57人搶一套房。

公開資料顯示,南京江畔都會上城加推的223套房源包含人才房67套,整體均價為31307元/平方米。最小戶型為89平方米,此外還有108平方米、129平方米、140平方米等戶型,裝修交付。

從報名情況來看,人才房的報名人數有992組,中簽率為6.8%;普通商品房的報名人數為11823組,中簽率僅1.3%。

據《錢江晚報》報道,現場有購房者手持“秘籍”來選房,戶型建筑面積108平方米的房源最為搶手,在開盤后1小時左右就已售完;其次受歡迎的則是89平方米的小戶型,而140平方米的大戶型由于面積大、總價高去化速度較慢。最終,歷時約6小時后,此次加推房源全部售罄。

而在天府之國的成都,今年前4個月已出現了6個“萬人搖”的樓盤,累計近11.2萬人次報名和搖號。

3月11日、19日,恒大天府半島兩次共推出1530套精裝房源,報名人數分別達到11129組、14359組,整體中簽率分別約3.23%、8.15%。

進入4月,成都樓市更是頻現 “萬人搖”項目。憑借主城地鐵小戶型優勢一炮而紅的自在軒418套清水房源,吸引了12791人次報名搖號,中簽率約3.27%;位于龍泉驛區大面板塊的凱德卓錦萬黛194套房源,22806組購房者報名,0.85%的搖中率更是刷新紀錄;川發天府上城項目推出786套房源,而參與搖號的有40568人,綜合搖中概率為1.94%,其中棚改、剛需和普通購房者的搖中概率分別為80.75%、2.43%和0.70%。

《每日經濟新聞》記者注意到,除了杭州、南京、成都外,合肥、蘇州等城市近期銷售也持續回暖。

5月4日,位于合肥熱門區域濱湖板塊的保利和光塵樾小高層加推,68套房共158組客戶參與選房,8秒即被搶光。

此前,蘇州三大樓盤項目碧桂園伴山瀾灣、龍湖湖西星辰和港中旅名門府相繼開盤、加推,共入市787套房源。其中,龍湖湖西星辰成交備案均價為28321元/平方米,線上開盤僅僅60秒就賣了12億元,432套房只有30套未能賣出;恐伴山瀾灣項目啟動兩小時就有116組客戶認籌;港中旅名門府地產的354套房源則全部賣完。

新房二手房價格“倒掛”

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,近期“萬人搖”樓盤頻現,最直接的原因便是不少城市出現明顯的新房和二手房價格“倒掛”現象。

記者查閱安居客、房天下等交易平臺發現,杭州西溪公館周邊二手住宅單價約在32000~49000元,個別項目售價超過60000元。若分別以西溪公館60平方米和139平方米戶型、保守單價差5000元計算,2021年3月交房后立即出售,即可獲利30萬元到69.5萬元不等。

如南京江畔都會上城此次推出的房源均價為31307元/平方米。據貝殼找房,周邊二手房小區雅居樂•濱江國際、正榮•潤江城、正榮•潤錦城的均價已經達到36000~39000元/平方米,房價倒掛至少在5000元/平方米左右。

如果從戶型上看,以雅居樂•濱江國際為例,該二手房小區108平方米左右的房源報價在37000~41000元/平方米,130平方米以上的大戶型二手房報價最低35000元/平方米,最高可達40000~43000元/平方米,與江畔都會上城的價格相比,房價倒掛最多超過萬元。

記者粗略算了筆賬,如果購買江畔都會上城108平方米戶型,與周邊二手房價倒掛空間在60萬~100萬元,大戶型的倒掛空間也有50萬元左右,買到了就相當于領了個大“紅包”。

對于王婷而言,位于成都天府新區的川發•天府上城是她今年第三次報名參加搖號的項目了,此前自在軒、凱德卓錦萬黛都曾留下過她的“足跡。”

“2018年畢業后落戶成都,我參加過幾次搖號,但還沒能‘上車’。”王婷告訴記者,她和男朋友都屬于剛需資格,每次可以分別報名,加大了搖中的機率,而限價政策則讓剛工作不久的他們也有機會擁有自己的 “小窩”。

“我們的預算只有100來萬,又不想遠離主城區,就只能哪里價格低跑哪里,基本我們選擇參加搖號的樓盤價格會比周邊的二手房單價低幾千塊錢,算下來性價比確實挺高的。” 王婷說。

西南財經大學經濟學院教授劉璐在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,“萬人搖”僅針對某些早年拿地價格低的樓盤項目,并不具有普遍意義。而疫情期間暫時壓抑的購房需求得到集中釋放,以及復工復產后這些低價新盤集中推盤搖號等因素,亦是造成“萬人搖”的原因。

“搖號人數的多少主要取決于價格‘剪刀差’,沒有新舊價差倒掛的樓盤項目去化速度就慢得多,100%的搖號中簽率也很普遍。” 劉璐表示。

上海中原地產市場分析師盧文曦則告訴記者,“二手房買賣有成本,而新房則沒有,通常一比較就能顯示出價格優勢。造成項目熱銷主要原因是‘性價比’,價格優勢是最大吸引力。其次要看區域內是不是有競爭項目,如果區域內長期沒有項目供應也會造成一房難求的現象。”

新房存銷比吃緊

《每日經濟新聞》記者注意到,近期出現搶房現象的城市,均與其新房存銷比吃緊有關。

據上海易居地產研究院《百城住宅庫存報告》,截至4月底,杭州新建住宅存銷比僅4.1個月,成為百城中存銷比最低的城市;成都新建住宅存銷比僅4.2個月,合肥為5.7個月,均位列百城存銷比后10位。

以杭州為例,作為坐擁旅游資源、數字經濟優勢的老牌長三角重點城市,在經濟高速發展和寬松的人才政策催動下,新房和二手房交易持續一路上行。

截至2019年末,杭州市常住人口增加了55.4萬人,首次突破千萬,達到1036萬人。而新增人口背后,便是真真切切的住房需求。

據易居研究院統計,5月份杭州二手房成交比去年統計增加49%,即便將疫情期間納入統計,年初至5月份累計增速也高達15%,火熱程度顯而易見。

“杭州的人才舉措很有吸引力,杭州本身也是具有競爭力,人口導入需求增加,的確是近期樓市火熱的因素之一,在這種環境烘托下,推動購買行為。”盧文曦認為,但剛需與剛改也僅僅是購買人群中的一部分,政策允許下的套利空間,讓二手房也隨之火爆。

《每日經濟新聞》記者梳理杭州近年來的樓市調控措施發現,從2016年起,限購、限地價、限房價便成為杭州樓市調控的關鍵詞,新房限價導致的一二手房價格倒掛,在城市人口和購房需求與日俱增之下,吸引了眾多投機者。而多個城市用來打擊炒房的“限售”政策,并未被杭州采用。

與此同時,在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,最近出現“萬人搖”的城市杭州、南京、成都等均屬于新一線城市,同時也是樓市熱門城市。

“與北上廣深等一線城市相比,這些城市在包括人才購房政策放松、城市環境宜居、投資前景比較好等方面所帶來的潛在購房需求較大,都會帶來大量購房者參與搖號。”嚴躍進表示,“隨著限價盤日漸減少,樓市‘萬人搖’情況即將遠去,怎么穩住房價成為調控的重點。”

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

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