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東莞土拍持續火熱:高溢價地塊頻現,樓面價屢創新高,6月將拍12宗地起價超190億

每日經濟新聞 2020-06-10 19:44:05

東莞的供地節奏明顯加快。

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

有著深圳“后花園”之稱的東莞,向來是本地房企布局的重鎮,也是外來房企入局大灣區的首選城市之一。

據近日某網站發布的《62城二手房冰山指數漲幅排名(157期)》顯示,6月第一周東莞二手房漲幅首次超過深圳,排名全國第一。

東莞住建局對此表示,從網簽交易數據來看,最近3個月來東莞新建商品住房、二手住房成交價格略有波動,但總體平穩。當前,東莞正在嚴厲打擊惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序的行為。

《每日經濟新聞》記者注意到,或許是為了穩定地價房價,今年1~5月,東莞的推地節奏明顯加快,供需也創下近5年來最高紀錄。而房企在東莞的拿地熱情也頗為高漲,品牌房企紛紛圍戰東莞,溢價率超過20%的地塊頻頻出現。與此同時,東莞東坑、沙田、厚街、大朗等多個區域的樓面地價紀錄也被打破。

東莞城市一角? 圖片來源:攝圖網

高溢價地塊頻現,多區域樓面價創新高

6月3日,深圳房企卓越經過71輪競價,以17.1億元摘得東莞厚街一宗商住地,溢價率高達85.85%,樓面價13842元/平方米,扣除配建后的可售樓面價約16992元/平方米。

這一可售樓面價刷新了今年3月佳兆業創下的東莞厚街樓面價紀錄,成為厚街單價最貴地塊。卓越16992元/平方米的可售樓面價較佳兆業約12614元/平方米的可售樓面價,上浮了約34.7%。

6月2日,中堂鎮豆豉洲一宗商住地被時代中國以總價11.06億元競得,成交樓面價10573元/平方米,溢價率達35.55%。

5月29日,來自深圳的宏發集團以3.362億元斬獲東莞東坑1.5萬平方米商住地,溢價率24%,以可售樓面價約10387元/平方米刷新了去年保利創下的紀錄,成為東坑單價最貴地塊。

5月19日,世茂刷新了東莞沙田最貴地塊紀錄,以總價14.84億元、可售樓面地價13022元/平方米,摘得東莞沙田鎮一宗地塊,溢價率約20.26%。

數據來源:合富研究院

值得一提的是,世茂拿下的該地塊旁邊就是沙田之前的樓面價紀錄保持者融創云璽灣(在售均價約19000元~23000元/平方米),與廣州南沙自貿區一橋之隔。

4月23日,經過88輪激烈競拍,陽光城以17.05億元拿下東莞大朗鎮一宗商住地,可售樓面地價20907元/平方米,刷新大朗最高樓面價紀錄。

據合富研究院統計,今年1~5月,東莞政府推地節奏明顯加快,其中商住用地共掛牌15宗,約70.8萬平方米;成交12宗,約59.8萬平方米,供需創近5年以來最高紀錄。5月商住供地持續增加,掛牌5宗,約24.5萬平方米;成交5宗,約22.1萬平方米;成交金額約58億元,為歷年同期第二高。

由于今年東莞出讓的地塊都實施了“限價+終次報價”的競價規則,沒有出現去年5月時房企加價提前鎖定地塊、溢價率特別高企等情況。

東莞合富研究院高級分析師李興旺在接受《每日經濟新聞》采訪時表示,相對于2019年,今年東莞土地市場的表現整體還是相對理性的。但是,具體到單宗地塊上來說,如果地價已經非常高了,那也意味著對房企后續的開發銷售會帶來很大挑戰。

土拍熱背后是供需緊張,住宅庫存消化僅8.5月

被廣州和深圳“夾”在中間的東莞,一直被房企視為曲線進入廣深市場的捷徑之一,也是兩城之間的價格“洼地”,土地一直備受追捧。

受疫情影響,各地的土地供應計劃進度或多或少都有所推遲。相較于5月的5宗商住地供應量,東莞6月的商住地供應則達到了12宗。據克而瑞統計,這12宗地塊合計起拍價超過190億元。

李興旺分析認為,作為大灣區“9+2”城市群第二梯隊中最重要的城市之一,東莞的房價相較于廣深還是處于“洼地”,也吸引到全國品牌開發商。為了增加商品房的有效供應、平抑整體房價,東莞在整體土地供應量有限的情況下也在趁勢加大土地供應,6月的土地市場應該會繼續延續5月的熱度。

數據來源:東莞中原戰略研究中心

東莞中原戰略研究中心分析指出,近兩月土拍市場火熱,“地王”頻現,房價上漲預期也推動了商品房成交走高。5月東莞住宅網簽成交約52萬平方米,環比上漲18%,同比上漲13%,成交量三連漲,同時創下近4年同期新高。

而與此同時,在商品房供應端則沒有同步上漲。據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,5月份東莞住宅新增供應回落,供應約33萬平方米,環比下跌13%,同比基本持平。

東莞中原研究部總監車德銳向《每日經濟新聞》記者表示,除了土地市場的供求關系緊張以外,東莞商品房的供不應求也是導致土地市場火熱的因素之一。有些鎮街已經出現供應嚴重不足的情況,開發商也是看到這種供不應求中的機會。不過,部分房企近期在東莞的拿地勢頭還是頗為激進。

東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,截至5月31日,東莞住宅庫存套數29316套,庫存面積持續回落至374萬平方米,環比下跌6%,同比下跌24%,庫存持續走低,回到2017年的低位水平。按照過去一年消化速度計算,5月底住宅庫存消化周期為8.5個月。

主要原因是市場供不應求情況持續加劇,除今年2月外,東莞樓市已連續12個月出現供不應求現象。市場方面分化也較為明顯,中心城區和水鄉片區庫存不足40萬平方米,東南臨深片區住宅庫存最大為123萬平方米,占全市比重的33%,東南臨深片區住宅庫存消化周期縮短至14個月。

此外,記者梳理發現,今年東莞出讓的部分高價地塊還是“回爐地”,而回爐地出讓條件的降低也變相拉低了房企的拿地門檻。佳兆業在今年3月拿下的東莞厚街7萬平方米商住地,可售樓面價約12614元/平方米。

而該地塊在去年9月出讓時遭遇流拍,今年重新掛牌后,起拍地價降低了約4.17億元,起拍樓面價降低約2000元/平方米,配建拆遷安置項目建面也從19814平方米下降至9907平方米。

世茂拿下的沙田最貴地塊也是如此,該地塊曾在2018年10月掛牌出讓時因無房企報價而終止出讓。重新掛牌后,地塊容積率由2018年的1.8調整為2.5,起拍價雖上調了兩億元,但取消了需配建1440平方米的幼兒園這一要求。

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封面圖片來源:攝圖網

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